Suède : la cherté de l’immobilier et la politique monétaire expliquent la hausse de l’endettement des ménages

Comme en Australie et au Canada, la Suède a connu une hausse impressionnante des prix immobiliers ces dernières années.

Après avoir été sous-évalués au début des années 90, les prix immobiliers ont ensuite crû nettement plus rapidement que le revenu disponible par habitant (graphique 1). Certes, depuis la crise de 2008, la politique monétaire accommodante de la Banque Centrale a contribué à la récente hausse des prix. Elle est toutefois loin d’être le seul facteur. Depuis le milieu des années 90, le marché immobilier suédois est marqué par des déséquilibres structurels : l’accès à la propriété est encouragé, notamment par une fiscalité avantageuse – déductibilité des paiements d’intérêts hypothécaires –, alors que l’offre de logements est restée pendant longtemps atone : les coûts de construction sont relativement élevés et les réglementations environnementales extrêmement strictes. De plus l’étroitesse du marché locatif pousse les ménages à devenir propriétaires : l’encadrement des loyers (graphique 1) et une législation très protectrice des locataires, découragent les investisseurs à mettre leur bien en location (les listes d’attentes pour louer un logement à Stockholm sont passées de moins de 100 000 au début des années 2000 à plus de 550 000 en 2016).

La cherté de l’immobilier et la faiblesse des taux d’intérêt ont poussé à la hausse l’endettement des ménages suédois (graphique 2). Une majorité d’entre eux s’est endettée sur des périodes assez longues, majoritairement à taux variables (graphique 3), et principalement avec des crédits dits “interest-only” (i.e. l’emprunteur ne verse que les intérêts pendant le prêt et ne rembourse le capital qu’à l’échéance) les rendant extrêmement  sensibles à un relèvement des taux directeurs et à une chute des prix.

Par ailleurs, le système bancaire suédois est relativement vulnérable à un retournement du marché de l’immobilier résidentiel. Les prêts hypothécaires représentent une part  importante de leurs actifs (graphique 4), et la taille totale de leur bilan, rapportée au PIB, est parmi les plus élevées de l’Union Européenne. En outre, le passif des banques a une maturité nettement inférieure à celle des prêts accordés, mais aussi à celle observée dans le reste de l’Union Européenne. Enfin, le ratio prêts/dépôts est parmi les plus élevés d’Europe.

Dans ce contexte, la Banque centrale a, dès 2010, pris des mesures macro-prudentielles : les banques doivent dorénavant constituer plus de provisions pour être en mesure de faire face à un éventuel retournement du marché immobilier, et les ménages qui ont des taux d’endettement élevés devront rembourser plus rapidement le capital emprunté. Avec une remontée graduelle des taux d’intérêt, les prix immobiliers devraient se stabiliser dans les prochaines années – ils ont d’ailleurs déjà commencés à se stabiliser depuis décembre 2017 - et la progression de l’endettement des ménages devrait ralentir sensiblement. Une évolution moins favorable ne peut toutefois être totalement écartée…